不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがありません。
長期的にインカムが得られることが魅力です。
日々相場の動きを気にしていると、本業や健康や心に支障を来すことがあります。
不動産投資はほったらかしで、資産形成できることが最大のメリットです。
また、高度化された金融商品の投資と異なり、現物があります。
テナントより家賃が入ってきます。
何に投資しているか良く判らない金融商品より、透明性が高く安心感があります。
毎月、預金口座に賃料が振り込まれ、預金口座に現金が蓄積していきます。
この楽しさは、実際に行っている人にしかわかりません。

不動産投を経営として捉えた場合、その安定感は卑近出ていると言えます。
日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、
10年後に残っているのはたったの10%だということです。
賃貸経営では10年後、ほとんどの方が残っているでしょう。

資産家にとって持っている現金を使い果たして、資産を減らしていくことは最も避けたいことです。
現金を不動産に換え、そのインカムを使っていく分には資産を減らしません。物心共に豊な生活を送るための原資となります。

もちろん、財産戦略コンサルティングや相続対策コンサルティングでもお話ししていますが、不動産投資はたいへん有力な相続対策となりえます。

その他に、不動産は所有する満足感も大きな要素となります。
私自身も日本だけでは無く、世界に収益不動産を所有していますが、
その国や地域の事が故郷のような愛着が得られます。

ここまでの話を聞いていれば、ばら色の世界に聞こえますが、
実態はそうではありません。
成功している投資家は一部です。
失敗して泣いている投資家もたくさんいらっしゃいます。
私の経験から申し上げると、
勝ち組20%、
負け組20%、
引き分け60%
と言ったところでしょうか?

良く考えることなく、人に勧められるまま、安易な投資をおこなった方は負け組となることが多いようです。
一生懸命自分なりに考えて行っても、実態は引き分け程度の方がほとんどです。「思ったほど、儲かんないんだよなあ～」という感想が聞こえてきます。
勝ち組は優良資産が現金を生み、その現金がさらに資産を増やします。
大きくなった資産がさらに現金を生む一方、借金は減っていき、純資産拡大のサイクルに入ります。　

勝ち組になるためには、外せない原理原則を理解することが成功の近道です。
１．収益還元法で価格を検証
～ネット利回りで適正価格を判断する～

２．値づけは賃貸経営そのもの
～ターゲットによって値付けを決める～

３．純資産は増えていますか
～秘訣は資産に働いてもらう～

４．本当の利回り
～減価償却費も数字に入れる～

５．リスクから借入額を判断
～総資産に対する借入金比率は50％まで～

６．リスクテイク
～リターンはリスクテイクへのご褒美～

７．欲と恐怖のバランス
～失敗からコントロール力を身につける～

８．重要な修繕計画
～別建てで積立てる～

９．リミテッドのある不動産が強い
～不動産も限定に価値がある～

１０．後悔のない人生を
～資産に働いてもらい豊かな人生を～

不動産投資10ヶ条としてまとめてみましたのでご覧ください。
⇒不動産投資10ヶ条を見る

これは、業界紙の住宅新報で1年間連載した「福田投資の不動産投資術」より引用したものです。50回連載しているので、実際は50の原理原則を紹介していることになります。
小冊子にして販売しています。ご興味のある方はこちらから注文してください。

不動産投資で最も大切な事の一つに出口戦略があります。
ずっと持ち続ける事も一つの方法ですが、
修繕費などの保有コストが上がってくる時期になったら、
一度現金化して、新しい物件に組み替えるという判断も大切です。

また、建物の減価償却残が少なくなると、ローンが付かなくなります。
これは致命的です。一気に資産価値が減少します。
これは日本の金融機関が悪いのですが、今のところ銀行の意識を変えることは困難です。
私はアメリカで不動産投資をしていますが、
アメリカでは減価償却の概念は税務上のもので、実際の不動産取引には影響しません。

経済社会情勢を判断して、出口を考えるという事も大切です。
金融緩和している時は、お金がジャブジャブ市場に流れ、実際の価値より価格が高くなりがちです。
逆に金融引き締めになった場合は、実際の価値より価格が低くなります。
バリュー投資というのですが、価値と価格の差異に注目することがポイントになります。
現在、アベノミクスによる異次元の金融緩和中です。
ということは、価値より価格が高くなる傾向にあるので、
今は売り時だと考える資産家もいます。
私はある意味正しい判断だと思います。

出口において、いかに高く売るかということですが、これには経験とノウハウがモノを言います。
競争原理を働かせて高く売るというのが回答なのですが、
その競争のさせ方が一番難しいのです。
情報の公開度、売出し期間、値付け、セット販売、入札の方法など
効果的な販売戦略は、その都度、最も良い方法を考えなくてはなりません。
販売戦略の良し悪しによって、価格が2割程度は変わってきます。
収益不動産は区分マンションのように相場がないので、販売戦略が重要なのです。

不動産投資の中でも、所有する土地を有効活用するという場合もあります。
もともと所有しているご自身の土地を有効活用したいという気持ちはよくわかります。
先祖伝来の土地だから、「売って別の場所に投資する」という選択は出来ないという依頼者は多いです。
その場合、その持つ土地のポテンシャルを最大限引き出すことを検討します。
専門用語で「最有効使用」といいます。
最有効使用を見つけるのは、簡単ではありません。
最も、運用利回りが高く、出口で最も高く売れる活用方法を見つけなくてはなりません。
たまたま、聞いた話に乗っかってしまうというのは最悪です。
物件特性からある程度絞り込み、数値でシミュレーションして判断する必要があります。
数々の案を対比分析します。
ROA、NOIなどの利回りの他、耐用年数や投資総額などで判断します。
売上と経費は厳密に精査し、実態に近い想定値で判断します。
長年、土地の有効活用を担当してきた私は、ある程度の判断が土地を見た段階で頭の中にイメージが湧きます。
この立地ならこの有効活用が最も良いだろうという仮説が思いうかびます。
仮説無しに比較検討すると膨大な時間がかかり、収拾がつかなくなります。
また、オーナーさんの思いも大切にします。所謂こだわりです。
利回りなどの数値には表れない価値をも反映させるのです。
最有効使用の見つけ方は、企画コンペが最も有効です。
その土地に合う、企画を何社かに出してもらい、同一条件で判断していくのです。
中にコンサルタントが入るということすことが判ると、いい加減な資料は出せません。
競争原理も働きます。個人でも出来ないことはありませんが、相手はプロです。実際は提案内容や数値を精査できなければ、難しいでしょう。
プロにはプロが必要です。
コンサルを利用して、最有効使用を判断することは、失敗を避け、将来における膨大な利益につながることと思います。

建築は楽しいです。創造していく楽しみは格別です。
企画を一緒に練り上げ、オーダーメイドで作り上げていきます。
それぞれの土地の性格とオーナーさんのこだわり、採算性を総合的に考え作り
あげてきた作品は財産です。
代表的な事例を写真でご紹介いたします。
貴殿の土地や思いに近い事例のものが見つかると思います。

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