福田　郁雄　株式会社福田財産コンサル　代表取締役

第31回　ツアー参加者
━アメリカ不動産視察ツアー(後編)━

　先月の前編に続き、アメリカ不動産視察ツアー(後編)をお送りします。後編では、実際に取得した物件の特徴や、その購入の手続きについてご紹介します。
　日本との違いや、LLC(合同会社)を活用した手法についてもご報告します。

　神奈川県の資産家Ｂさんと、東京都の資産家のＣさんは、当社主催のアメリカ不動産視察ツアーに参加され、ロサンゼルスの不動産コンサルタントFさんを通じてラスベガスの物件見学を行ないました。
　投資に価する優良物件に出会えたと判断し、Ｂさん、Ｃさんに加え、Ｆさん、および私の4人で、現地法人(LLC)を設立し、複数物件を購入することしました。

Ｂさん　55歳　神奈川県　不動産貸付業
Ｃさん　63歳　東京都　不動産貸付業
Fさん　62歳　ロサンゼルス　不動産コンサルタント
私　　　53歳　不動産コンサルタント

　当社で開催したアメリカ不動産視察ツアーでは、二日間にかけてラスベガス任意売却物件、モデルルーム物件、戸建バルク物件を視察しました。任意売却物件に目を付けて視察に行ったのですが、結果的にはモデルルーム物件が気に入り購入する事にしました。
　モデルルームの建っている地域は、サブプライム問題の直前から街づくりを行ない始めました。戸建900戸の大規模プロジェクトです。住宅バブルがはじける中で、値下げしながら販売し続け、このたびいよいよ最終販売が終了した時でした。不要になったモデルルームをまとめて業者に売却する予定だったというのです。そんな時にこのモデルハウスのバルク売りの情報が我々の元に入ったのです。（写真　モデルルーム）7件見学をすると、環境も良く、また家具も入っているので見栄えが抜群でした。モデル使用なので、壁紙・床材・カーペット・キッチン回りなどはオプション仕様になっており、お得感がありグレードアップなしにそのまま使用できます。ベッドとテレビはイミテーションなので取り除かれますが、他の家具はそのままで賃貸にすることが出来ます。　
　優良物件であると思われたので、話し合いの結果4名で購入することにしました。（表1　投資物件一覧表）

価格も任意売却物件とほとんど変わりません。その他1名のツアー参加のお客様がお一人で1軒購入する事にしました。

 　何故、法人化して合同で購入したのかと言うと下記のメリットがあるからです。
①    有限責任にできる（個人は無限責任）
アメリカでは責任の範囲を設定するため、不動産購入時には単独所有でもＬＬＣを設立することがあります。
②分散投資（複数物件を所有できる）
何人かで集まって投資することにより、複数物件を所有する事ができます。これにより、空室などのリスクが分散できます。
③法人税がかからない（パススルー）
企業体としてのＬＬＣは課税されず、その構成員の所得として構成員に課税されます。
　アメリカでは簡単に投資用の会社を設立することができます。LLC(Limited Liability Company)と言いますが、日本でも最近普及し始めた合同会社です。
アメリカでは訴訟リスクを限定するために、法人化して収益不動産を所有するという考え方が主流です。アメリカは訴訟社会なので、例えば賃貸していた家にカビが生えて、賃借人が病気になった場合、1億円の損害賠償が請求されることもあり得ます。その様な時のために、法人化して責任を有限にしておくのです。
　責任を有限にするために作るので、出資者が一人ということもあります。もちろん、複数人の出資者がお金を出し合い、一人では買えない優良物件に投資するのも良いでしょう。法人の銀行口座を開設して、出資金を振り込めば、後はエージェントに管理を任せて、家賃と売却益を配当で受け取るというシンプルな方法です。一人で1戸所有して、空室が出れば家賃収入はゼロですが、複数物件に投資すればリスクを軽減できます。
　なぜ、今回皆さんがこの法人設立を即決できたのかと言うと、自分が所有するというより、投資物件・金融商品としての感覚で購入されているからです。法人を設立して、共同で所有し、5～6年経ったら売却して利益確定という出口を考えての投資のイメージが明確だったからです。
法人設立の費用は契約書の翻訳費用も含め10万円程度です。日本で司法書士にお願いすると30万円ぐらいかかりますが、アメリカはそれ程かかりません。


■コラム　ＬＬＣとは、
LLC（エルエルシー、Limited Liability Company　有限責任会社）とは、有限責任（弁済責任が出資金の範囲内）を負う社員で構成された会社のことです。LLCへの出資者は社員（members）と呼ばれ、全員が有限責任とされています。
出資者は、出資額を限度としてのみ責任を負い、LLCの債務に対して直接責任を負うことはなく、事業の失敗のリスクから隔離されます。
税金に関しては、構成員課税を選択することができます。この場合、LLCの所得に対しては、企業体としてのLLCは課税されず、その構成員の所得として構成員に課税されます。（パススルー課税）

　4人でＬＬＣを設立し、共同で4軒購入する意思が決定しました。4棟の総額を計算すると、約51万ドル（約4,150万円）です。一口1万ドルにしたので、諸経費も含め55口必要です。購入者でそれぞれ10口～20口程度分散して、自分の持分を決定しました。
　最初に、売主に手付金を払わなければいけません。一軒につき、2千ドルで、合計8千ドルです。ツアー参加者には現金の手持ちがありませんでしたが、Ｆさんが小切手を切ることにより手付金を払うことができます。一旦Ｆさんが購入申込する形になりますが、LLCを設立してから、契約変更をします。
　急なことでしたが、ロサンゼルスにいる公認会計士さんに早速法人設立の依頼をしました。ラスベガスに来ているＦさんとロサンゼルスの公認会計士さんとで、書類のやり取りをＦＡＸで行ない、メンバーがサインしてツアー最終日に法人設立の申請をすることができました。すると、翌日、我々が日本に帰国した日に法人が設立出来ましたとの知らせが入りました。米国のスピード感に驚かされました。
　法人が設立されたので、Ｆさんは現地で法人の銀行口座を開きます。出資者は、それぞれその法人口座に出資額を入金しますが、今回は裏技を使いました。
ラスベガスにいる時点で予め、銀行口座開設の際にもらっていた小切手に出資金額を記入して、Ｆさんに預けておいたのです。出資者は、日本に帰国してから、自分のアメリカの口座に資金を移動。その入金が確認出来てから、Ｆさんが小切手を銀行へ持って行き、新設法人の口座に振り替えます。
小切手には、金額・振り込み先も自分で明記するので、違う用途に使われる心配はありません。もちろん、金額が大きいので本人確認が必要でしたが、日本とアメリカ間のメールのやり取りで行うことができました。
　日本に帰国した日に、持分の出資金をアメリカの自分の口座に送金しました。何故こんなに急いで入金が必要かと言うと、物件購入の際に残高証明書が必要だからです。そのため、法人の銀行口座に資金がなければいけません。アメリカでは、購入者に購入出来るだけの資金があるのかのチェックが厳しくなってきたそうです。その残高証明書をそろえた上で、やっと購入申し込みが正式に受け付けられるのです。

　ＬＬＣの契約書（Operating Agreement）の内容は以下のとおりです。
・定義
・資本金と資本金の拠出
・損益等の認識及び分配
・運営管理
・勘定と会計
・メンバーシップ会議、投票
・撤回とメンバーシップ持分の譲渡
・解散と精算
・保障義務
その他一般条款、メンバーの名前と各出資金額、マネージャーの規定などです。会社設立に最低限必要な事項が記載されています。原本は英語で作成されていますが、副本として日本語訳のものも準備しました。
　この契約書（Operating Agreement）は、大まかな契約内容しか記載されていないので、今回のＬＬＣの状況に合わせた「不動産投資事業組合規約（内規）」も作成しました。
内容は、
・総則
・出資
・組合業務の執行
・組合人の責任
・組合財産の運用及び管理並びに会計
・組合財産の分配と持分
・公租公課、費用、および報酬
・組合人の地位の変動
・解散及び精算
・雑則
です。これは、今回の出資者の状況や日本の通例などを踏まえて、最初に定義しておくべき内容を組み込みました。

　先ほど述べたように、購入物件が決まったら、売主に売買契約書を作成し手付金と共にオファーを出します。今回は、モデルルーム物件を紹介してくれたエージェントとＦさんが知り合い同士ということで、スムーズに売買契約内容が決定し、オファーする事が出来ました。エージェントに預ける手付金は、購入価格の1～5％程度です。契約が成立したら、エスクローが開設されて、手付金もそこに入金されます。
　エスクローは、第三者が売主と買主の間に入って、公平な立場で契約内容に従い所有権が買主に譲渡されるまでの手続きを代行します。法律手続き、支払い、登記まで代行します。
　その後の流れは、
・インスペクション（物件調査、地質調査、シロアリ検査など）
買主が専門家を雇って、物件の調査をします。室内環境が安全か、家全体のコンディション、水漏れ、電化製品など、建物の検査をします。今回は新築のモデルルームなので省きました。
・住宅災害保険、火災保険の加入の申請
・ウォークスルー
所有権が譲渡される前に、買主がもう一度家の状態をチェックします。

　購入額の残金の支払いは所有権が譲渡される日に行ないます。この1～3日前にエスクローの事務所で決済のための書類にサインをします。現地に不動産コンサルタントのＦさんがいらっしゃるので、上記の手続きの全てをお任せしました。登記が済んで、購入者に所有権が移転します。契約の成立から所有権の譲渡までにかかる日数は、現金払いの場合は約2～3週間です。

その他、
ホームワランティという家財道具修理保険があります。オーナー負担の家財道具（クーラー、冷蔵庫、洗濯機など）が壊れた時のための保険です。年額約400ドルです。

10万ドル物件一件を現金で購入した場合の諸費用の概算は下記です。
■取得時
　　エスクロー費用　購入価格の1%　1000ドル
　　入居付けの仲介手数料　600ドル
　　インスペクション費用　350ドル
■所有時
　　地区共益費  60ドル/月
　　固定資産税　購入価格の1.25%/年　1250ドル
　　火災保険　400ドル/年
　　家財道具修理保険　400ドル/年
　　賃貸管理費　家賃の10% 　100ドル/月
■売却時
　　譲渡税　売却益の15%
　　仲介手数料　6%
　　エスクロー費用　売却価格の約1%
税金については、（表2　日米不動産税金比較）を参照ください。日本では、物件取得時にも税金がかかりますが、アメリカではかかりません。減価償却は、新築・中古共に27.5年です。

　物件を購入する際、Ｆさんと総合投資コンサル業務契約(オペレーティングサービス契約)を結びました。これは、物件購入の際に現地で必要な、銀行口座開設、手付金の建て替え、出資金の振替、契約書作成、公認会計士との連絡、決済業務、エスクロー手配、デューデリジェンス、インスペクション、ウォークスルーまで全ての購入時の手続きや、取得期間中の管理や売却時の手続きをお願いするためです。今回は、これに法人設立の手配も加わりました。

　そのコンサル業務の内容と費用は下記の通りです。
■取得時
１．物件の選定　投資家の立場で数多くの物件の中から優良物件を選定します。
２．任意売却交渉　ショートセール物件の場合、銀行の同意を取り付けます。
３．売買契約の手配を行います。
４．アメリカの銀行の口座開設のお手伝いをします。
５．口座開設の前に手付金が必要な場合、代理で支払います。
６．決済業務　エスクロー手配、デューデリジェンス、インスペクション、ウォークスルー手配

■保有時
１．賃貸管理、入出金管理を行います。
２．退去時の精算
３．修繕の手配
４．入居の斡旋手配
５．火災保険の手配
６．税理士の手配
７．米国での納税の手配
８．日本での申告の支援

■売却時
１．売却時点の見極め
２．購入者の選定
３．売却手続き全般
４．譲渡税支払の手配

　売却時には、現地エージェントへ成功報酬を支払います。日本からの投資と言うことで、為替面も考慮し、円建てで利益があった場合にその利益に対して成功報酬を払うシステムです。
　アメリカの物件ですが、日本では5年以上の所有で長期譲渡となり譲渡税率が低くなります。そこで、6年経ったら売却し、売却時の益の20％を成功報酬としてエージェントに支払います。売却しなかった場合は、6年後の含み益の20％を計算して支払います。なんともアメリカらしい考え方だと感心しました。
　今回この様な良い物件に出会えたのも、Ｆさんの人脈・情報があったからということと、現地での業務内容を考えると納得の報酬です。
私自身が今回アメリカ不動産に投資したのも、信頼できる不動産コンサルタントが見つかり管理してくれることが分かったからです。

 　税金面のことを考えるとロサンゼルスのあるカルフォルニア州よりもラスベガスのあるネバダ州の方の州税率が低いため、ＬＬＣはネバダ州で設立しました。ちなみに、アメリカでは1年以上経つと長期所有とみなされます。平均物件保有期間は7年で、日本と不動産に対する意識の違いが見られます。また日本とアメリカで二重に所得税を支払う必要はありません。
　クロージング(決済)コストは、4軒で約4,400ドルでした。通常物件購入価格の1％程度かかります。
　費用は、固定資産税、下水道代金、公共費を日割りで計算し、支払います。その他、エスクロー費、公共費の二カ月分の前払い、契約書の翻訳費などがかかります。
　物件を所有したら、毎月、電気代金、水道費、下水道料金、ごみ回収費用、共益費を支払います。電気を入れるのは、テナント候補が物件見学に来た時に冷房を入れておくためです。共益費は、地域内の景観の管理、通路の管理、プールの管理、などの費用に使われます。テナントが決まれば、電気代、水道費はテナント持ちになります。ごみ回収費用と下水道料金はオーナー負担です。
　その他、今回はブラインドの取り付けが必要でした。モデルハウスなので、室内を明るく見せる為にブラインドは取り付けられていませんでした。賃貸に出すまでの期間もセキュリティの観点から取り付けた方が良いと判断し、設置することにしました。費用は4軒で合計4,400ドル程度かかりました。モデルルームで窓が多い造りになっていた為、通常より費用がかかりました。
火災保険はエスクロークローズの日に入ります。火災保険証書はすぐに届き、すぐに適用されています。

　所有権が移転したら、すぐにテナントの募集をお願いします。テナントの募集は、権利書を入手してからしか出来ないと法律で決まっているそうです。プロの不動産業者に頼み、入手後直ぐ宣伝・募集を開始します。不動産業者には、宣伝費と仲介手数料を支払います。仲介手数料は、契約が成約した場合にのみ発生します。契約期間の家賃収入の６％が相場です。例えば、家賃千ドルで１年契約の場合、一年分の家賃１万２千ドル＄12,000×6％＝＄720　となります。アメリカでは、賃貸契約期間は通常1年更新です。2年など長い期間契約しますと仲介手数料の支払い金額も高くなります。これは、前払いのため途中で賃借人に夜逃げされると戻ってきません。そこで、テナントの信用も調べた上で契約します。不動産業者はテナントの信用経歴も調べてくれます。
　サブプライム後、家を購入できないので、賃貸派が増えている状況もあります。

この投資がいつまで出来るかとＦさんに聞いたところ「平成25年末まで、100戸までの限定企画」とのお答えが返ってきました。理由は以下のためです。

以下に依頼者Ｂさん、Ｃさんの感想を付け加えておきます。依頼者の視点が見えてきます。

　今回は、たまたま良い物件のお話があったので購入しました。購入者が4名いて、ＬＬＣを設立しリスク分散ができたのも良かったです。ツアー最終日にラスベガスで書類に記入し、翌日日本に帰国したら、法人が設立出来たとの連絡があって驚きました。
　自分が現地に付きっきりになることは出来ないので、現地にＦさんがいてくれるのは心強いです。また物件購入から所有時、売却まで面倒を見てくれるのはありがたいです。買わせておしまいではない点が良いですね。
　もともとアメリカは旅行でよく行っていましたが、物件を所有したので、またラスベガスを訪ねる楽しみが増えました。

　物件購入の際、実際にはやるべきことが多かったと思いますが、全てお任せで進みました。こちらがやったことは意思決定だけです。手続きを全て、現地のエージェントＦさんと福田さんにお任せできたのが助かりました。コンサルタントを通したメリットがここにあると思います。

　結果的に物件価格が上がらなくても、家賃収入で元金は取り戻せると思いますし、仮にこのまま円高が進んでも、資産をドルで持っていればいいわけです。リスクが少ない投資だと判断しました。
　逆にうまくいった場合の夢を持つことができるという点で「ドリーム投資」と言いたいですね。