福田　郁雄　株式会社福田財産コンサル　代表取締役

～街づくりを考えた開発行為と敷地内資産の組み換え事例～
　ご両親の相続時から当社とお付き合いのあるＧさん。相続も無事に終わり、新たに自宅周りの開発に着手することにしました。緑豊かな環境をなるべく残し、住民間のコミュニケーションを大切にしたいと言うオーナーの思いを尊重しながら、一緒に街づくりの企画を練り上げ完成させました。コンセプト作り、企画、設計、役所との交渉や、業者選定の際の入札を行い、思い通りの街づくりが実現した事例をご紹介します。

首都圏郊外にお住まいのＧさん、相続前に相続対策のコンサルを、そして相続後には郊外の資産を都内や中心部の資産へ組み換えるコンサルをしました。所有する資産にも収益力がつき一段落したところで、自宅周りの農地を開発して、希望する街づくりができないかとの相談がありました。Ｇさんの自宅周りも宅地開発が進み、住環境の変化に戸惑いを覚えるようになっていました。緑が減り、従来からの住民と新しい入居者の間のコミュニケーションが少なく、残念に思っていました。

家族構成　妻　58歳　長男　30歳　次男28歳

自宅
畑　約5,000㎡
その他　賃貸住宅多数

①自宅裏に位置する農地（家庭菜園として貸し出している）を開発したい。近所の人達も相続を機に土地を建売業者に売却して、宅地開発が進んでいるが、土地が100㎡のミニ開発であるうえに、前からの住人と新しい入居者のコミュニケーションがあまりなく残念である。新住民がどんどん増加し、旧住民が孤立しているかのようである。自宅のすぐ裏なので、近隣住民同士のコミュニティを意識した開発を行いたい。
②近所の緑豊かな環境をなるべく残したい。また、地区のモデルとなる様な街づくりをしたい。
③開発後の有効な土地活用方法を提案してほしい。

①畑のままだと道路・インフラが整備されてないため、換金性が低く、活用も出来ない。宅地開発をすることによって、敷地面積は減少するものの、土地の資産価値、換金性、利用価値が上がり良いと判断した。
②土地面積が5,000㎡以上あり、一度に開発をすると規制が厳しくなる。2期に分けての開発を行うことが望ましいと考えた。
③市場性を考えると、無理な借金をして賃貸住宅を建築するのは合わない。開発した土地の一部を売却し、その売却益で建築した方が健全であると考えた。

まずはＧさん、建築士と一緒に、東京、埼玉、神奈川などの首都圏の住宅地を見学。多くの住宅地がありますが、その中でも工夫して作られ、Ｇさんの参考になりそうな住宅地を選びました。例えば、住環境を整えるために、自然をそのまま活かす、ゴミ箱が目障りにならないように隠す、電柱を隠す、遊歩道を設ける、車のスピードが出ないようにハンプを作るなどの様々な工夫があるものです。
開発して住宅地を作る場合、一般的には有効宅地率、効率を優先する話になりがちです。が、今回は住民同士のコミュニケーションを取りやすくするというＧさんの要望のために、敷地と道路の関係を重視しました。
最初は両面道路を通りぬけ出来るようにと考えていました。（計画案①、②）役所もそう指導します。しかし、それでは車のバイパスになってしまう可能性があり、コミュニティを作る目標から遠ざかってしまいます。そこで、多少道路の面積が増えても入り口を一か所にしてＰの字の道路線形にしました。（決定案）そうすることで、住民以外の車の出入りが無くなり、街の安全性が保たれます。また、住宅の接道道路の車両走行速度を20キロ程度とするために、ハンプの設置を検討しました。道路も含めた生活空間を演出するイメージが出来上がり、それに合わせて設計をお願いしました。

見学した街を参考にし、Ｄさんの要望とイメージが固まりました。これを聞き取りし、コンセプトを計画概要に記しました。土地面積が5,000㎡以上と大きかったため、1期と2期に分けて開発することにしました。3,000㎡を超える開発は規制が厳しくなるためです。1期の開発区域は3,000㎡です。供給方式は建築協定付き土地分譲としました。ただし造成費用分は建売用地として売却することにしました。管理は自主管理です。
①計画意図
自然環境（緑）の残存と回復
緑地協定、建築協定に合った街づくり
地域の「環境を共生するまちづくり」のモデルケースに
②計画の特徴
土地の広さは40坪以上とし、日当たり、通風を確保する。
6ｍ道路の両側に緑地ゾーンを取り、緑の確保と空間の広がりを確保
ボンエルフ（歩車共存道路）と化粧舗装を行う
三叉路部分は化粧舗装をし、イメージハンプを作り住民の安全性を高める
③建築協定
・壁面後退線を定める。隣地とは芯々900㎜以上確保する。道路から芯々1,500㎜以上確保する。
・生垣を間口の1／3以上確保する
・シンボルツリーを道路面に1本以上設置
という協定を考えました。
コンセプト作りに時間と労力をかけたのが今回のコンサルの特徴です。このコンセプトを具現化するために、街の入口にはモニュメントを設置し、街のシンボルとしました。リゾートホテルやゴルフ場の入口にあるようなゲートをイメージしてもらえれば良いと思います。そのモニュメントの中心には、銘板を設置し、オーナーの思いや建築協定を記しました。余分なお金がかかったのかも知れませんが、関係者以外の立ち入りを防止する観点とコミュニティの一体感を醸成したいとの思いで設置したのです。

上記の計画概要を実行するために、自治体との協議は避けて通れません。自分の土地なので自分で好きな様に計画することも出来ますが、その際には管理も全て自分でしなければなりません。道路や下水道の管理は大変なので、自治体に移管するほうが得策です。
自治体は管理の手間・経費を考えて、収納の受理・不受理を決定します。今回の一般的な開発と異なる所は、舗装をインターロッキングに変える、接道緑化をする、車のスピードハンプをつける、三叉路部分を化粧舗装する。
自治体の回答は、移管する場合は通常のアスファルト道路だけという返事でした。接道緑化も手間がかかるので不受理でした。これは当初から予想した通りでした。例外は認めない、面倒なことはしないというのがお役所仕事です。
ここであきらめることはできません。オーナーと共に街づくりに対する気持ちと熱意を伝え続けました。最終的には、住民の住みやすい街づくりというコンセプトを理解してくれた自治体の方で、妥協案を提示していただくことができました。
その妥協案とは、
①ハンプは交通安全上効果があるので良しとする。
②接道緑化は駄目だが、6ｍ道路に白線を引いて道路部分と歩道部分を分けても良い。住民の安全に寄与するうえ、無断路上駐車の予防にもなる。
③三叉路部分を化粧舗装は認めないが、ホワイトコンクリート舗装なら認める。
通常例外を認めない自治体からすれば大幅な譲歩です。その他、ゴミ集積所の位置は当初、入口のところに設置との指導でしたが、それではせっかくのモニュメントが台無しになってしまいます。街づくりのコンセプトを説明し、奥の三角地の部分にゴミ集積所を作ることを許可してもらいました。
これは、業者任せではなく、オーナー自ら動き、街づくりの熱意を伝えてくれたからです。こちらで資料は作りますが、イレギュラーな仕様での開発許可を認めてくれたのは、Ｇさんの地域の為にモデルとなるものをやりたいという気持ちが自治体の担当者にも通じたからです。
ここで、Ｇさんのこだわった街づくりの技術をご紹介しましょう。電線を2階の窓より高いところに引き、眺めに支障がないようにしてもらいました。通常であれば、二階の窓を開けると目の前が丁度、電話線、電線、ケーブルＴＶの電線が付きます。電柱の施工を担当したＮＴＴに事前にそのようにお願いし、通常の配線の位置より高めにつけることができました。
電柱の位置もＮＴＴが出してきたプランに何度も注文を付け、支線が住宅の配置に邪魔にならない所にしてもらう、電線が道路をまたがないようにしてもらいました。また、電柱は街並みにふさわしいように、カラー電柱にしました。オーナーの負担は着色分のみで、一本1万円以下で出来ました。これは知っていないと出来ない事ですが、意外に簡単にできます。
ゴミ箱の周りも植栽を施し、目立たないようにしています。街灯もソーラー発電にしたので、東日本大震災の計画停電の時に助かったそうです。このようなこだわりをオーナーのＧさん自ら土地購入希望者に説明し、購入希望者もその点を納得して買ってくれました。

Ｇさんの土地付近は弥生・鎌倉時代の住居跡が見つかっていました。今回、埋蔵文化財保護地域のため、工事着手前に発掘調査を行うよう指示がありました。役所から発掘作業業者のリストをもらい見積もりを取ることにしました。
さっそく複数の発掘業者にあたり、積極的な業者から見積もりを取ったところ、一社は830万円、もう一社は800万円でした。次は800万円と出した業者に交渉です。省ける工事はないか検討してもらったところ、発掘後の土砂の場外搬出が無ければ安く出来るということでした。そこで、行動力のあるＧさんは、その土砂を二期工事の敷地内に満遍なく広く薄く搬出することにしてもらいました。元々農家なのでトラクターで簡単に地ならしは出来ます。
これらの努力で結果的に、発掘費用は500万円で済ますことができました。
本来、調査には時間がかかるものなのですが、リーマンショック後は宅地開発の件数も減り、業者が暇だったこともあり、4カ月という短期間でやってくれました。
発掘業者との交渉により、余分な費用をかけずに済みました。発掘費用に値段はあってないようなもので、選ぶ業者を間違えるととんでもなく高くなってしまいます。Ｇさんの経営的センスに脱帽です。
調査の結果、この土地は弥生・鎌倉時代住居跡が見つかりました。特段、保護する必要もなく、記録を取った後は埋め戻すことができホッとしました。試掘の結果からすると、昔から住むにはいい場所なんだなあと改めて思いました。教育委員会の許可もおり、無事開発行為に着手することができるようになりました。

完成した宅地は、①造成費を出すために売却する土地②自分で活用する土地③次の投資に向け1区画ずつ売却する土地の３種類に区分しました。
まずは①造成費を払う為の土地の売却です。こちらも何社かの業者に声をかけ、入札を行いました。時期的には平成21年9月とタイミングが悪かったのですが、以前の相続の時に購入してくれた業者が過去の実績をみて強気の数字を出してくれました。7社に打診したところ2社の入札があり、7区画を9,500万円で売却しました。1区画当たり1,350万円（坪40万円）です。造成費4,000万円＋埋蔵調査費600万円＝4,600万円なので、充分に造成費を支払えます。エンドユーザーへ直接売却する場合と比較すると安いのですが、まとめて買ってもらえるので多少安くなってしまうのはやむを得ません。
次に、開発後の土地の有効活用です。戸建貸家を建設することにしました。Ｇさんの自宅周りは、アパートも乱立していますし、駅からバス便で遠いので賃貸マンションが建つ場所でもないと判断したからです。また、相続時にすでに沢山借金しているので、ここは無借金で経営する方針としました。
そのために、完成した土地を売却して、その資金を捻出します。開発区域内で土地を建物に組み換えるということです。
この時の売却は売り急ぎをしませんでした。購入希望者が話しを持ってきたら、売却しても良いというスタンスです。
地元の人達や地元の不動産業者はこの開発を見守っていました。案の定、先方から土地を譲ってくださいという話が来ました。
売却価格は2,000万円（坪50万円）です。建売業者に一括で売却した価格より、25％高く売れています。売り方によってこれほどの差が付くのです。同じように後に三区画も売却できました。
建て売りではなかったため、比較的裕福な人が購入してくれ、想定した人が購入してくれたとＧさんも喜んでいます。購入者の中には、近所の人が開発をしている現地を見て住みたいと思ってくれた方もいました。Ｇさんの思いが見事に伝わったようです。
売却の際に工夫した点は、産地直売方式にしたことです。まとめて売却すると業者が一旦購入し、利益を乗せるため中間経費かかります。1戸ずつ売るとその中間経費の分、高く売れます。自分の土地を売却するのだから問題はないと思いますが、宅建免許を持ってない人が継続反復して販売すると業法違反になる可能性も否定できないので、今回はＧさんが自ら宅地建物取引免許を取得し、事務所登録までしてしまいました。勉強を怠らない姿勢に頭が下がります。
ちなみにＧさん供託金は国債で供託しました。国債に金利を稼がせながら供託できるとは一石二鳥です。

開発行為を行なう場合にはそれぞれの自治体ごとに開発指導要綱があり、その指導を尊重しながら行なうことになります。あくまで指導ですので、協議事項です。役所としては地域住民の意向に基づいて指導しているという立場なので、なかなか例外を認めてくれません。
条例になっていれば100％従わざるを得ません。開発はその立地によりケースバイケースなので一律の指導要綱にそぐわない場合もあります。そこで、開発者の視点だけでなく、近隣住民の視点を入れて開発計画を作成すると、役所も例外事項を認めてくれることもあります。
地区によって変わりますが、3,000㎡超えると急に要件がきつくなります。公園作る、貯水池設置のなど、オーナー側の負担が大きくなります。規制をなるべく受けないようにするためには、3,000㎡以下で開発出来るのが理想です。そこで、今回は１期、2期に分けて開発することにしました。2期目を想定して開発した道路が接していること、上下水管などインフラ設備の容量も足りるようにして1期工事を行っているので2期目はほとんど負担なしに宅地化出来た点は特筆できます。
一般的に宅地開発が可能かどうかのポイントは次の3つです。
①取りつけ道路がとれるか。少なくとも4ｍ道路に接道していなければ開発できません。
②排水勾配が取れるか。下水の管底高と敷地との間にある程度の高低差が必要。逆勾配だったら大変な盛土をしなくてはならない。
③隣地との境界確認。境界確定が出来なければ開発は進められません。
　これらの3つのポイントが抑えられれば開発はできると思って良いでしょう。
また、関係する役所の各課を全部回って、それぞれの意向に合致させないといけません。行政指導で過分な工事を強いられることもあります。その指導は近隣住民にとっても本当に必要なのかと疑いながら見ていく必要があります。
　不動産コンサルタントにとって、開発行為は避けては通れません。例えば、相続の際にその土地しかもっていない人には、予め開発しておき、持分と利用区分を想定しておくと良いでしょう。一部は土地を売却してアパートに組み換え、一部は兄妹の相続用になどです。予め開発行為をして、分割、換金、納税が出来るようにしておくのです。必ず相続が始まる前にやらなければならない作業です。
　宅地開発に強い設計士や測量士を知っておくことも重要です。優秀なこれらの方とは日頃のお付き合いを大切にし、イザとなったらすぐ相談できるようにしておくのです。今回、宅地開発に強い測量士を地元の有力不動産業者に紹介いただきました。たいへん素晴らしい測量士を紹介していただき大変感謝しています。


以下にＧさんの感想を付け加えておきます。依頼者の視点が見えてきます。

開発をやろうと思ったきっかけ
　近所が開発を始めて、住環境が変わったのがきっかけです。ミニ分譲として開発したので、昔からあった緑が減り、ご近所付き合いも少なくなりました。その反省点を活かし、自分の自由が利くうちは近所にいい人に入ってもらいたいと考え、街づくりをしようと思いました。やり始めるとどんどん進んだという印象です。
　やみくもに宅地数を増やすよりも、住環境を重視しました。モニュメントを読んで、自分の考えに賛同した方が入居してくれたのが、うれしいですね。

役所との交渉
　一つの開発をするのに、こんなにたくさんの役所の課とやり取りをしなければならないのかと思いました。ただ、自分の同窓生が副市長になったり、ボランティアの時に知り合った福祉課の方が道路の担当者になっていたりと、人には恵まれました。あとは、近隣のモデルになるものを作りたいという思いが伝わったのか、最後は役所の方も協力的になってくれました。

開発を終えて
自分一人では無理だったと思います。色々な知識を持った人と組んで、道筋を建ててもらったから出来ました。福田さんには仕事が出来る人ばかり紹介してもらいました。分からないことは得意な人に任せようと思っています。その分、人脈作り、色んなところにアンテナを張っている人と付き合っていくのが大切と思っています。最初は知識がありませんでしたが、コンサルを受けるうちに教わっていきました。また、自分で勉強しないと判断出来ないとも感じました。
まだ開発した土地が残っているので、タイミングを見て売却しようと思います。宅建の免許も取得し、今も勉強を続けているので、次回は土地の売却手続きを全て自分でやろうと思っています。

土地購入者の意見を聞いて
　土地購入者が「小さな子供が安心して暮らせるので決めた」と言ってくれたのが嬉しかったです。今回、道路のＰの字線形やハンプの設置によって、開発地内では車もスピードを出さず、通りぬけの車もないので、子供がいる家庭も安心して生活できるようにと考えていたからです。

今後は
まだ開発して生まれた宅地がたくさんあるので、無理やり売る必要もありませんが、欲しい人が納得いく価格を出してくれたらさらに売却しても良いと考えています。その資金で効率的な投資をしたいと思っています。また、含み損のある不動産もあるので、売却損が出そうな時は土地を売却して、利益とぶつけ損益通算をすることによって余分な税金を払わないようにしたいと思っています。コンサルタントから授かった色々な知恵をドンドン活かして行きます。