※これら事例は、公益財団法人不動産流通近代化センターの月刊誌「不動産フォーラム21」に掲載され、連続43回のロングラン連載になりました。不動産コンサルタントに向けての文章になっておりますことご了承ください。 守秘義務のため、個人名・地名・条件等は一部変えてありますが、全てドキュメントで実際の事例です。全ての依頼者の方に許可を頂き、匿名で記載しています。
~問題を抱えた収益不動産を組み換えて解決する~ ロードサイドで活用している店舗は、信託銀行に土地信託していましたが、信託銀行、テナント、オーナーの利害関係が交錯し、問題だらけの資産活用でした。思い切って信託契約を解除し、テナントへ土地建物を売却し、その資金で駅前の優良ビルを購入して問題を解決した事例です。
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~隣地購入による価値向上および外国人向け高級戸建貸家の提案~ 自社ビルの隣地が売りに出るという情報をつかんだNさん、隣地購入によって価値向上が見込まれるので、購入して複合ビルを増築することを提案しました。コンサルの途中に相続が発生したので、自宅の有効活用と二次相続対策のために、外国人向け高級戸建貸家を建築した事例です。
~定期借地権の活用と土地の産地直売方式により相続税納税をクリア~ 専業農家を続けてきた依頼者。市街化区域内農地に宅地並み課税が始まり、毎年1,000万円の固定資産税がかかってくるとのことで相談がありました。定番の賃貸マンション、アパート建設に加え、定期借地権、倉庫付き事務所、トランクルーム、法人化など積極的に行ない、相続対策と資産設計がうまく機能した事例です。
~定期借家権を利用して前例のないオーダーリースホームを提案~ 祖父から広大な農地を相続したが、農業を続けていくことには限界を感じ始めたため、アパート経営やロードサイド店舗の経営を独学で開始した依頼者。その後、アパートを増やし続けることに疑問を感じ当社へ相談。前例のないオーダーリースホーム(定期借家権を利用したマイホーム型貸家建築)に挑戦し、土地所有者・借主ともに満足のいく土地活用が出来た事例を紹介します。
~遊休地の最有効使用を企画コンペで決定~ 父親から引き継いだ資産を自分なりに資産経営してきた依頼者。数々のコンサルタントの話しを聞き比べ、方針に合いそうだとの理由で当社に資産経営のコンサルを依頼されました。顧問契約を結び、財産診断から過去の資産経営と現在の資産価値を把握。土地活用の方向性を決めて、企画コンペ実施、収益性分析で最有効使用を決定、決定案を実施に移してきた過程を報告します。
~街づくりを考えた開発行為と敷地内資産の組み換え事例~ ご両親の相続時から当社とお付き合いのある依頼者。相続が無事に終わり、新たに自宅周りの開発に着手することにしました。緑豊かな環境を残し、住民間のコミュニケーションを大切にしたいと言うオーナーの思いを尊重しながら、一緒に企画を練り上げ、思い通りの街づくりが実現した事例です。コンセプト作り、企画、設計、役所との交渉、業者選定の際の入札を行いました。
~不動産投資を事業のもう一つの柱にする~ 本業の会社経営の傍ら、余裕資金によって不動産投資をしたいと考えていた依頼者。不動産のプロである不動産コンサルタントを活用して、店舗賃貸経営に挑戦しました。不動産投資の進め方をご紹介するとともに、店舗賃貸経営特有の売買契約の注意点、テナントとのやり取りについてもふれています。
~資産リストラを「買い」と「売り」で実施~ 土地を賃貸して事業経営をしていたが、地主からその土地を買い取って欲しいとの要望があり、コンサルタントに相談。土地賃貸借契約の内容確認、取引事例比較法と収益還元価格を使用した価格査定、価格交渉を行いました。数年後の事業撤退の際には、土地の最有効使用検討と、入札方式での売却を行い、資産リストラのお手伝いをしました。
~実際にアジアの成長力を目の当たりにし、海外不動産を購入~ IT関係の仕事で稼いだ金融資産を不動産へ移転し安定収入を得たいという方へのコンサル事例です。若い資産家の方は、海外不動産投資に対しても、気軽に挑戦していきます。また、円だけで資産を持つことに不安があり、国際分散投資も視野に入れています。フィリピン、シンガポール、マレーシアの不動産を視察し、海外不動産投資をしました。海外投資をする際のポイントも述べています。
~建築士が不動産コンサルタントとタッグを組んで、最有効使用を提案~ 一級建築士のSさん。地主さんから所有する土地について相談を受けました。建築の提案だけでなく、相続対策、グランドデザイン、収益性、マーケティングも含めて全方位の提案をするために、不動産コンサルタントとタッグを組んで、最有効活用の企画・提案した事例を紹介いたします。
~ソシアルビル取り扱い(売却)の注意点~ 当社とは以前、共同仲介の仕事をして以来のお付き合いのある不動産業者さん。長年、法人で所持しているソシアルビルを売却しようということで、当社にお話がありました。実際の売買の様子を挙げて、ソシアルビル売買の際に気を付けなければならない点を紹介します。
~事業会社への高齢者向け住宅(含老人ホーム)提案~ 少子高齢化が進む中、アパートの需要減に対し高齢者向けの施設や住宅に注目が集まっています。「サービス付き高齢者向け住宅」が創設され、土地活用のメニューも多様化してきました。はたして高齢者向け住宅(含老人ホーム)は企業の有効活用になりえるのか?調査研究のうえ、具体的に企画した提案内容を紹介して、その可能性を探ってみます。
~中古区分マンション投資の本質を捉え、金融商品として資産家へご紹介~ 賃貸中の中古の分譲マンション物件を売買するS不動産投資会社。ビジネスモデルを十分に検証した上で、資産家にもメリットが大きいと判断し、ファミリー向け中古区分マンションを複数戸バルクで資産家へご紹介しました。
~サブプライム後のアメリカ不動産事情~ 日本の不動産も、実は世界経済や金融の動きの影響を大きく受けています。最近では、資産家・投資家の海外投資についての興味が膨らんでいます。勉強熱心な資産家の方と一緒に、実際にアメリカの不動産を視察して、その結果米国不動産投資を始めた事例を前編・後編に分けてご紹介します。
~アメリカ不動産購入手続きとLLC活用~ 実際に取得した米国不動産物件の特徴や、その購入の手続きについてご紹介します。日本との違いや、LLC(合同会社)を活用した手法についてもご報告します。
~FPの視点でライフプランを考えたコンサル例~ ダブルインカムのエリート社員の資産設計コンサルの実例です。一棟アパートの取得、マンションの売却、独立・起業、米国不動産の取得等の相談を受け助言しました。高額給与所得者に対するFP的視点からのコンサル事例です。
~コンストラクション・マネジメントで高品質・低コストのアパートを実現~ リタイヤ後の生活について真剣に考え、引退後も今までの生活レベルを維持させるためにアパート経営を始めることにした設計士のAさん。 入居者に支持される高品質のアパートでありながら、かつ価格を抑えて投資効率を高めるために、設計士さん自ら採用したCM(コンストラクション・マネジメント)方式を紹介します。
~競売直前!収益不動産の任意売却のコンサル方法~ 競売直前で依頼のあった収益不動産の大型任意売却の事例とその進め方をご紹介します。もう競売をするしかないと考えていた依頼者が、新居と余裕資金を得てハッピーエンドになった事例です。