相続税の申告は本来、相続税法上、時価で申告をすることになっていますが、時価が不明瞭のため、便宜上、財産評価通達（路線価等）で計算して、申告を行なっています。当然、時価と相続税評価に乖離が生まれます。時価より相続税評価が低くなれば節税となり、逆に時価より相続税評価額が高くなれば増税になります。
時価より相続税評価額が高い資産は、即刻売却することになります。例えば、無道路地、別荘、崖地、借地権などはその代表的なものです。逆に、時価より相続税評価額が低い資産は、完成宅地、家屋、借家です。
完成宅地は時価の約80％、家屋は固定資産評価額となるので時価の約60％、借家は借家権がマイナスされるので、時価の約40％程度になります。この時価と相続税評価額の差が節税の原資となるのです。
路線価の高い地域の方が低い地域より時価と相続税評価の乖離が大きいので、同じ土地を持つのであるのならば、都会が有利ということになります。

一方、相続税評価はあくまで土地いくら、建物いくらで計算されます。土地は路線価（時価の約50～80％※地域により異なる）、建物は市町村の評価する固定資産税評価（時価の約40～60％※地域により異なる）を時価と見なします。
さらに、土地については借家が建っていれば、貸家建て付け地として18～21％（住宅地）の評価減となります、建物については、借家権がつくので30％の評価減となります。

収益不動産については、収益還元価格による時価が1億円としても、相続税評価が3,000万円ということになってしまうのです。
これは、当局の更地至上主義の考えを逆手にとった節税策といえます。当局は借家人がいると借家権が発生し、解体して更地にするためには、明渡し費用がかかるので、30％安くしましょうというものです。また、貸家が建っている敷地は、明渡し費用と解体費用がかかるので約20％引きにしましょうということです。
入居者がいれば、家賃が入るので価値が高いと考えるのが、市場価格で、入居者がいれば明渡し費用と解体費がかかるから値引きしましょうというのが当局の考えです。収益不動産の命は収益にもかかわらず、未だにおかしな解釈となっている訳です。これは、収益還元価格の期待利回りの曖昧さがあるので、分かっていても変更できないのが原因です。